不動産売却の流れ

まず、不動産売却の流れについてご説明します。大きく分けて5つのステップがあります。

【ステップ１】不動産の査定を依頼

売却を考えている不動産が、いくらで売却できるのかを不動産会社に査定してもらいます。

不動産会社は、売主の売却希望額を考慮しますが、現実的に売却可能な金額で査定します。
なので、売主の売却希望額と査定価格には差が生じるのが一般的です。
また、不動産会社によっても、査定価格は異なります。

ですから、不動産会社に査定を依頼するときは、次の点が大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼

複数の不動産会社に査定を依頼を依頼しましょう。
そうすることで、売却したい物件の相場を把握することができます。
また、業者の対応の良し悪しも判断できます。

もっとも高い査定額を提示した不動産会社が良いとは限りません。
査定金額が高いことは、売主にとっては嬉しいことですが、相場とかけ離れた金額では売れないからです。

査定報告を受けるときの注意点

☆仲介手数料もしっかり確認☆

仲介手数料についてもしっかり確認しましょう。
仲介手数料は、「売買価格の3％プラス6万円」に消費税がかかります。決して安い金額ではありません。

最近は、売主が個人の場合、仲介手数料を無料または半額などにする不動産会社も出てきました。
そういった不動産会社を選ぶのも一つの方法です。

☆担当者の人柄もチェック☆

担当者の人柄なども意外と重要なポイントです。売却が完了するまでの間、お付き合いするのですから。

複数の不動産会社へまとめて査定が依頼

信頼できる複数の不動産会社を探して、それぞれに査定を依頼するのは大変です。そんなときは、「無料一括査定」が便利です。その地域に対応できる厳選された優良業者に、一度にまとめて査定を依頼できます。

【ステップ２】不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社を選んだら、実際に売却を依頼するため、不動産会社との間で媒介契約を締結します。
媒介というのは、いわゆる仲介のことです。

契約の形態によって、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

一般媒介

複数の不動産会社へ依頼することができる。
自分で見つけた相手と直接契約することも可能。
不動産流通機構への物件情報の登録義務なし。
売主へ業務報告の義務もない。

専任媒介

複数の不動産会社に依頼することを禁止。
ただし、自分で見つけた相手と直接契約することは可能。
不動産流通機構に７営業日以内に物件情報を登録。
売主に対し2週間に1回以上の業務報告。

専属専任媒介

複数の不動産会社に依頼することを禁止。
自分で見つけた相手と直接契約することも禁止。
不動産流通機構に5営業日以内に物件情報を登録。
売主に対し1週間に1回以上の業務報告。

【ステップ３】瑕疵の申し出

売却するマンションやアパート、住宅、土地などの不動産について、あらかじめ開示すべき情報を申し出ます。
特に、瑕疵（キズ、損傷、不具合、抵当権の設定など）がある場合は、トラブルの原因となりますので、必ず重要事項説明書に記載しなくてはなりません。
ここに記載のない場合、損害賠償や契約解除などになってしまうこともあるので注意が必要です。

【ステップ４】売買契約を締結

買主が見つかったら、不動産売買契約を締結します。契約書など必要書類に記名・捺印します。
売却価格が決定すると不動産会社に支払う仲介手数料や不動産の譲渡にかかる税金の額も確定します。

売却するマンション・戸建・土地などの不動産の用途や所有期間などによって所得税・住民税などの税金の控除（特別控除）や特例（軽減税率など）が認められ、税金が軽減されることもあるので、税金や手数料についてはよく理解して、しっかりチェックしましょう。

【ステップ５】引渡し・所有権移転登記

代金を受け取り、引き渡し・所有権移転登記が済んだら、不動産の売却手続きは完了です。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

良い不動産会社さんを見分ける方法とは？

不動産会社さんを見分けるのは一瞬では難しい

良い不動産会社さんと言いますが、これには3つの意味があります。

１つは悪い不動産会社ではない、ということ。
でもこれはほとんどが悪い不動産会社さんではないので、見分けると言ってもあまり意味がありません。

大切なのは、その不動産会社があなたが探している条件に合っているかどうか。
これが2番目です。
例えば単身赴任向けの物件を探しているのに学生やファミリー向けに強い会社では合わないかもしれません。

3つ目は一番大切。あなたの味方になってくれる親切さが感じられるかどうか、です。
みんな一生懸命営業していますから、親切な会社も多いのですが、十分に情報をくれなかったりメールの返事が遅かったり、うまくいかないこともあるものです。

しかし、こんな条件、初めての不動産会社さんに飛び込んで一瞬で判断しようといっても難しいですね。
どうすれば良いでしょう？

事前にホームページでしっかり確認

まずはその不動産会社さんのホームページをしっかり見ていきましょう。
地元密着で何十年といった歴史のある会社の良さもあれば、若々しく走り回っている会社の良さもあるものです。
女性スタッフがていねいに対応してくれる会社や、不動産コンサルタントなど専門知識豊富な会社も。

もちろん物件検索もしてみましょう。
あなたのこだわり条件をいろいろ入れてみて、どんな物件がどれだけ紹介されるかチェックしながら見ていきます。
良い会社だけど、自分の探している部屋は少なそう…といったことが分かるだけでも大収穫。

このステップで、一番あなたの味方になって物件を紹介してくれる不動産会社さんを選べば、きっと満足できる不動産物件探しができることでしょう。

契約って慣れていないけど…

不動産物件の契約の前に

不動産探しに欠かせないのが契約。
でも不動産の契約なんて慣れている人はいないし、いろいろトラブルがあるといった噂も耳にするし、心配なものですよね。

今回は失敗しない不動産契約のために不可欠なチェックポイントを見ていきましょう。

まずは内容をしっかり読む！

まずは書類をすべてしっかりと目を通してください。
コピーをとってカラーマーカーで分からない言葉に印をつけて、全部質問していきましょう。

不動産契約に衝動買いは禁物です。必ず時間をかけて内容をしっかり理解しましょう。
不動産会社さんと良い関係を作っていれば大丈夫なのですが、あわてて飛び込むとどうしても不動産会社さんの方も売りたい気持ちが先にたって、「こんな物件、今決めないとなくなってしまいますよ」と言ってしまうもの。
長く住むものなのですから、そんな決め方では満足できるはずがありません。

「重要事項説明書」という言葉に慣れておきましょう。
不動産会社さんが読み上げてくれるのですが、いきなり店頭で読み上げてもらっても何となく気持ちが焦って頭には入らないもの。
事前に取り寄せて読み込むことをお奨めします。

言葉遣いに少しでも慣れておこう

契約関係の言葉にはまずは慣れること。
インターネットで検索すれば契約書のサンプルが出てきますから、どんな言葉がどんな意味を持っているのかに馴染んでおきましょう。

家賃は賃料と書かれることがある。
居住用物件の賃料・管理費・共益費には消費税はかからない、徒歩何分というのは1分を80メートルとして計算している、築年数が古い場合には記載されていないこともあるが、意外に管理の良い物件もある、などなど…。
少しずつでも知識があれば余裕が違ってくるというもの。

少しでも分からないことがあれば、全部質問しましょう。
基礎知識があればその質問のレベルが上がり、それだけ良い判断ができるようになるのです。

■ 必ず確認しておくべきことは？
契約書類とは問題がない時には要らないぐらいのもの。大切なのは、問題が起こった時に守ってくれるものかどうか、ということです。

過去に問題はなかったか、雨漏りなどの問題があった時の責任の所在は？　どんな費用を誰が負担するのか？　もし入居前に地震で建物が倒壊してしまったら？

家を決める、不動産物件を選ぶのは夢のある楽しい作業ですから、事前に悪いことを考えたくないという人も多いですが、こうした問題点を事前にリストアップしておけば、それだけ確認も確実に行うことができるでしょう。

> では、安心な良い不動産会社さんを見つける秘訣とは？ （賢い不動産探しの秘訣№3）

家探しってほとんどの人が慣れていないし、不動産会社さんに入るのは勇気もいるもの
どうすれば良い不動産会社さんを見つけることができるのでしょう？

いつ不動産会社さんに行けばいい？

あわてて不動産会社さんに飛び込むのは禁物

新しい家に引っ越すというとき、どれぐらい前から物件を探し始めますか？
これ、意外に難しいのです。
特に賃貸物件を探す時には、急に思い立ったように探す人が少なくありません。

中には「今日、部屋を探しに行く」といって初めての街へ出かけ初めての不動産会社さんに入る人も。

でも、不動産物件はあわてて探すのは禁物です。
こちらの希望条件をきちんと決めないまま不動産会社さんに入ると納得のいく部屋選びは難しいでしょう。
いくつかの条件で妥協したまま、「でもこれだけ見たんだから決めようかな」なんてことに。

部屋と人は一期一会。今見た物件は今決めないとなくなってしまうというプレッシャーがあるからです。本当は一期一会だからこそじっくり選んで決めたいのですが…。

まずはしっかり検索！

今はホームページの時代。
あわてることなくまずはしっかり検索して「好みの物件」「絶対の条件」を固めていきましょう。
いろいろな条件をつけて検索しながら、こんな部屋が良いというのを紙に書き出していくと良いでしょう。

登録して不動産会社の特徴を知ろう

不動産会社にもそれぞれ特徴があります。
賃貸専門という会社もあれば、新婚さん向けの物件をたくさん持っている会社などいろいろです。
未公開物件を多数持っている会社も。

不動産会社さんと良い関係ができて、それからやっと実際に出向いて部屋を見に行きましょう。
不動産会社さんって慣れないとなんとなく怖かったりするものですが、この順序で探せば、必ずあなたの味方になってくれる不動産会社さんが見つかるでしょう。

> 次は、不動産の契約について知りましょう。（ 賢い不動産探しの秘訣№2）

16年1月10日に住宅診断を促進する方針が国土交通省により決まりました。

住宅診断とは？

住宅診断とは、主に中古住宅において、売主及び買主が安心して売買出来る様に、住宅の専門家が家屋の状態を調べるものです。
ホーム・インスペクションとも呼ばれ、家屋の状態やメンテナンスの履歴、耐震性等が分かることで、どのような手直し・リフォームが必要なのか、また、それにいくら費用がかかるのかがわかる。

国土交通省による方針とは？

具体的な方針内容は、不動産売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売主・買主双方に確認するように不動産仲介業者に儀付けるというものです。

今国会で宅地建物取引業法の改正案を提出し。2018年の施行を目指しているとの事。

住宅診断を行うかどうか有無を業者に義務付ける提案が出された背景とは？

空き家の増加に伴い、中古住宅の流通促進を進めるために、質が担保された中古住宅が増えていけば、選択の幅が広がる。

若年層がマイホームを取得しやすくなるほか、リフォーム市場の活性化にもつながるという考え方である。

欧米などでは、中古住宅の売買が住宅の取引全体に占める割合が7～8割という数字が出ている。

ちなみに日本は、約1割だそうです。

では、不動産仲介業者にどのような義務をかせるのか？

では、不動産仲介業者にどのような義務をかせるのでしょうか。
改正案では、仲介契約の契約書に住宅診断の有無を記載する項目を設けることを義務とするという案がでています。
売り主及び買主が、住宅診断を希望する場合、不動産業者があっせんする業者が実施するようです。
診断の結果は、契約前の重要事項説明に盛り込むこととなる。

また、最終的に売買契約を結ぶ際には、家屋の基礎や外壁などの状態を売り主と買い主の双方が確認し、確認事項を契約書に明記するようにする。購入後のトラブル回避が狙いだ。

中古住宅の促進が、空き家の増加問題の解消、リフォーム受注の促進につながることを期待したいと思う。